LA FALTA DE RIGOR TÉCNICO, POR PARTE DE LOS TÉCNICOS REDACTORES, EL ESCASO INTERÉS POR UN PRODUCTO FINAL VERAZ Y PRÁCTICO, POR PARTE DE LOS PROMOTORES Y PROPIETARIOS Y LA FALTA DE CONTROL REAL Y EFICAZ DE LA ADMINISTRACIÓN, NOS LLEVA A UN PUNTO EN EL CUAL, TENEMOS UNA BASE DE CALIFICACIÓN ENERGÉTICA DE LAS VIVIENDAS QUE VA A GENERAR DIVERSA PROBLEMÁTICA, AHORA QUE SE VAN IMPLEMENTANDO NUEVOS USOS DE LOS CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.
El actual marco normativo de la edificación en España, consolidado a través del Real Decreto 390/2021, establece un escenario de estricto cumplimiento técnico para la certificación de la eficiencia energética, siendo este documento el eje vertebrador para acceder a los nuevos incentivos fiscales vigentes. Un aspecto fundamental de esta regulación es la obligatoriedad de la visita presencial del técnico competente al inmueble, la cual debe realizarse con una antelación máxima de tres meses a la emisión del certificado para garantizar que la toma de datos y las comprobaciones de las instalaciones y la envolvente térmica sean veraces. La práctica de emitir certificados «de oído» o mediante visitas virtuales se considera un fraude de ley y una infracción muy grave que conlleva sanciones administrativas de entre 1.001 y 6.000 euros, además de la posible nulidad de los contratos de compraventa o arrendamiento por vicios en el consentimiento del consumidor.
Desde una perspectiva fiscal, la obtención de este certificado es indispensable para aplicar las deducciones en el IRPF por obras de mejora energética, las cuales se estructuran en diferentes niveles de beneficio según el impacto de la intervención. Los contribuyentes pueden optar a una deducción del 20% por actuaciones que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración, o bien a una deducción del 40% si logran reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable o alcanzan una calificación de clase «A» o «B». Para grandes rehabilitaciones en edificios residenciales, el beneficio puede ascender al 60%, permitiendo una base acumulada de hasta 15.000 euros deducibles en varios ejercicios.
Para que estos beneficios sean plenamente efectivos, la normativa exige el rigor de contar con dos certificados energéticos: uno previo al inicio de las obras, con una antigüedad máxima de dos años, y otro posterior a la finalización de estas que acredite la mejora conseguida.
La gestión de la calidad en este proceso es decisiva. Se estima que cerca del 40% de los certificados se rechazan por errores en datos básicos, como la referencia catastral, la superficie o el año de construcción. Por ello, es esencial utilizar software oficial actualizado, como CE3X, y contrastar la información con la Sede Electrónica del Catastro. Además, todos los pagos vinculados a estas actuaciones deben realizarse por medios bancarios, nunca en efectivo, y cualquier subvención pública recibida debe descontarse de la base de la deducción para evitar incidencias con la Agencia Tributaria. Del mismo modo, al redactar los certificados de eficiencia energética, el técnico debe describir con precisión los cerramientos de fachada, las carpinterías, las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción y refrigeración, así como las contribuciones energéticas. Solo así el certificado previo y el posterior podrán reflejar fielmente el ahorro energético logrado tras la mejora, algo que solo puede verificarse mediante una visita presencial.
Desde que los certificados energéticos comenzaron a aplicarse en 2013, la falta de rigor técnico, por no hablar de los certificados fraudulentos sin visita o ‘de odio’ el escaso control administrativo y el limitado interés de muchos propietarios han favorecido la percepción de este documento como un simple trámite para comprar o vender una vivienda. Hoy esa falta de exigencia está generando problemas relevantes: certificados que no reflejan la realidad del inmueble, compraventas realizadas con certificados del edificio completo en lugar de los de la vivienda individual, certificados no registrados y otras irregularidades que los técnicos detectan cuando un cliente solicita un nuevo certificado para acceder a deducciones fiscales o subvenciones.
En definitiva, la certificación energética debe entenderse como un proceso técnico riguroso que garantiza tanto la seguridad jurídica del propietario como la optimización de los importantes ahorros fiscales disponibles.